每经编辑：毕陆名

日前，特斯拉CEO埃隆·马斯克不仅频频敲响美国经济警钟，对美国房地产市场也非常悲观。在他看来，美国房地产市场正面临一场可能走向崩盘的危机。

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马斯克周二再次就美国商业地产和更大范围的房地产市场正在酝酿的危机发出警告。

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“美国楼市正迅速崩盘”

据财联社5月31日报道，马斯克好友、PayPal前COO大卫·萨克斯（David Sacks）周一转发了一条有关洛杉矶商业地产危机的推文，该推文写道：“洛杉矶的办公大楼平均每英尺负债230美元，今年唯一售出的大楼以每英尺154美元的价格出售。亏了很多钱。洛杉矶最大的房东，加拿大巨头布鲁克菲尔德今年已拖欠了超过10亿美元的贷款。”

萨克斯评论称：“洛杉矶办公大楼的售价比其背负的债务还低。旧金山和其它大城市也如此。”马斯克回应萨克斯的推文称：“商业地产正迅速崩溃，接下来是（住宅）房价”。

最近几个月，马斯克已多次就美国商业地产以及更广泛的房地产市场前景发出警告。今年3月底，马斯克在回应一条有关美国商业房地产债务的推文时称，“这是目前最严重的、迫在眉睫的问题，抵押贷款也是如此。”上个月，马斯克指出，居家上班趋势大幅减少了全球办公大楼的使用，对商业地产不是好兆头，几乎所有城市的商业地产空屋率都创下历史新高，银行业可能因此陷入危机。

根据标准普尔全球Case-Shiller综合指数，3月美国20城房价在非季节调整后，环比下跌1.15%（略好于预期1.6%的跌幅），但是在季节性调整后环比上涨0.45%。

值得注意的是，在非季节调整后，美国房价创下2012年5月以来首次同比下降。

与此同时，不止一个行业数据显示美国地产寒冬仍在继续。上上周五，美国30年期按揭贷款利率曾升至6.9%，再度逼近7%大关，刷新两个多月来高位。

据第一财经4月9日报道，实际上，美国楼市呈“东升西降”的两极格局。美国金鹰房产投资公司执行合伙人陈跃武对第一财经记者表示，目前美国东南部地区房价上升10%，是全美最强的市场，西部地区房价下降2%，是全美最弱的市场。

他表示：“市场预期美联储将在2023年年中停止升息，并在2024年开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降，美国房产市场将恢复快速增长，增长幅度将重新回到10%以上。”

“展望2023年，Zillow估计，2022年11月份到2023年11月份，美国平均地产价格将小幅下跌1.1%。我们认同Zillow的预估。”陈跃武对第一财经记者表示，“我们预测北卡罗来纳州、亚特兰大和达拉斯等地区的房价在2023年将上涨大约0至5%左右。而西部的旧金山、西雅图、圣迭戈等地区的房价在2023年将继续下跌。”

不过他也认为，随着美国通胀得到控制以及美国经济在高利率的打击下进入衰退，美联储将停止升息，转而开始降息，刺激经济复苏。“近期的美国银行危机将加速这一进程。”他表示。

美国商业地产“风雨飘摇”

据21世纪经济报道3月24日报道，和住宅市场相对具有韧性不同，在美联储大幅收紧货币政策后，商业地产成了全球的关键风险之一。

今年3月初，贷款服务机构Mount Street判定黑石集团有价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券发生违约，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但利率上升引发的市场波动中断了出售过程，债券持有人也投票反对进一步延期。此外，去年全年商业地产抵押贷款支持证券的发行都跟随商业地产的交易量下降而下行，一直处于低迷状态，这也导致商业地产借款人的信贷可用性遭受挑战。

牛津经济研究院首席全球经济学家Innes McFee对记者分析称，美国商业地产价格对银行贷款条件的变化很敏感，持续的市场调整、地区银行在房地产融资中的比重过高让前景更加悲观。现在，房地产投资者面临的关键问题是，对流动性的担忧将在多大程度上影响银行贷款条件。如果金融状况实质性恶化，房地产会首当其冲地受到冲击，在各个经济部门中，金融状况收紧对房地产的影响起效比较快。

“美国银行业动荡导致商业地产贷款标准收紧，冲击力甚至超过我们的预期。”McFee预计，所有房地产资本价值将在2023年下降10%，2024年下降5%。

不过，居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）告诉记者，亚马逊和迪士尼等大公司正在发动员工重返办公室，一些议员倡议取消政府部门人员居家办公。在不少美国城市，把商业写字楼改造成住宅的项目也正在推进中，如纽约市就正在进行大规模试验，纽约市政府及其项目推动者非常重视，将其与当年纽约市制造业向高科技产业成功转型相提并论，外界正拭目以待。

每日经济新闻综合财联社、21世纪经济报道、第一财经

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